还债高峰将至 2018年部分房企或面临四年来最大资金压力。(1)到2018年,房地产行业将迎来还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度达到4700亿,2017-2019年房企还债规模将超1万亿

【 时间:2018/1/18 8:05】



还债高峰将至 2018年部分房企或面临四年来最大资金压力

作者:来源:21世纪经济报道2018-01-18 06:04
  任志强指出,到2018年,房地产行业将迎来还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度达
到4700亿,2017-2019年房企还债规模将超1万亿。
  2017年是房地产行业全面调整的一年。
  不仅短期调控开启“五限”政策、长期实行租购并举,房企的融资格局也发生巨大变
化,银行信贷、信托、私募、信用债等常见的境内融资全面收紧,高昂的海外融资因此成为
房企纾解融资的重要渠道。
  中原地产数据显示,去年全年,房企境外融资总额相比2016年大幅上涨176%,这一趋势
在今年还将持续。
  21世纪经济报道记者查询发现,伴随着2017年销售创下新高,房企的负债总额和负债率
也在不断走高,繁荣之下,风险隐现。
  随着2018年步入集中还款期,房企资金到期集中兑付压力加大,部分中小房企将面临资
金链压力。中原地产首席分析师张大伟指出,2018年将是房企4年资金压力最大的一年。
  境内融资空前艰难
  据中原研究中心统计,2017年全年房企境外融资总额达388.6亿美元,同比2016年的
140.6亿美元大幅上涨176%。
  除恒大、碧桂园、绿地等大型龙头房企之外,海外融资的主力是鑫苑置业、新湖控股、
国瑞置业等部分中小型房企。
  克而瑞研究指出,2017年由于信贷逐步收紧,扩张中的中型房企增加了海外发
债,“TOP30-TOP50房企”境外发债占比从2016年的8%增长到38%,“TOP10房企”的比例则
缩减到36%。
  中原地产指出,虽然绝对值仍然不高,但境外融资需求量已在明显上涨,重要性持续加
强。据同策研究院统计,去年12月,房企海外融资总额折合人民币230.61亿元,绝对值及占
比已为9月以来占比最高的月份。
  2018年伊始,房企的海外融资脚步更加频密。仅今年1月上旬,就已有泰禾、时代地
产、龙湖、碧桂园、富力等房企密集发布海外融资计划,总规模达42.5亿美元。
  不过,海外发债的票面利率相对较高。据统计,去年1-11月108家房企的境外发债平均
融资成本达6.72%,与2016年全年相比增加1.34个百分点。其中,中国恒大、佳兆业发行的
几笔海外债券利率甚至超过9%。
  整体来看,2017年房企的融资成本相比2016年的平均4%均有非常明显上行。
  招商证券分析师徐寒飞表示,尽管海外融资成本偏高,但出于维系资金链的考虑,房
企“被迫”发债的格局料将维持,境外发债将会延续攀升态势。
  高昂的海外融资受到青睐的背后,是境内融资全面收紧。
  首先是传统的银行信贷。融360数据显示,2017年,无论是商业银行开发贷、个人按揭
贷,还是消费贷流入房地产,都受到严格限制,很多银行在年中就停止了开发贷和个贷,贷
款利率也不断走高。
  房地产信托在2017年也是全年被严控。银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通
知》再次提及,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产等限
制或禁止领域。
  北京一信托公司管理人士认为,之前有些银行走信托通道用股权、收益权甚至流贷方式
为房企融资,就是违规业务,这种都要被禁止。
  此外,在监管部门严控下,过去一年房企境内发债几乎取消。据克而瑞统计,2017年前
11月房地产企业公司债融资总规模仅为422亿元,较2016年全年大幅下降91%。
  国泰君安首席固定收益分析师覃汉预计,2018年地产信用债的发行弱势格局还将延续,
这会进一步加剧房地产企业的分化,甚至会有些小房企可能出现信用事件。
  “去年银行开发贷、房地产信托、信用债这些渠道都很难做,很多公司非常依赖销售回
款,包括首付和按揭贷款,尤其是首付比例越来越高。”1月17日,广东一家大型房企高管
对21世纪经济报道记者表示,2017年楼市的一大变化就是首付比例大幅提高,有些房企项目
以降低价格、牺牲利润为代价,也希望购房者全款买房。
  “整体看,融资难度明显加大。目前房企因为2016年替换了部分高成本资金,房企资金
链依然宽裕;但如果调控持续,房企压力将越来越大。”张大伟指出。
  2018年的还债高峰
  即使房地产销售在2017年再创新高,也掩盖不了房企巨量的债务和升高的负债率。
  过去一年里,多家房企的负债总额和负债率在走高。据统计数据显示,截至2017年三季
度末,136家上市房企总负债达6.04万亿元,同比增加1.40万亿元,增幅为23.21%。
  即使是龙头房企如万科,负债也在上升。财报显示,万科A截至去年三季度负债为
8506.56亿元,前年三季度为6123.96亿元,同比增加2382.6亿元,增幅38.91%。
  还显示,截至2017年9月,房地产板块资产负债率为79.3%,较6月末上升0.8个百分点,
再创近年新高;而净负债率达到113.3%。其中,京投发展、泰禾集团等29家房企的资产负债
率已超过80%,高于行业资产负债率。
  而2018年又是房企的还债高峰。同策研究院总监张宏伟表示,鉴于2016年房企集中加杠
杆扩张,借贷资金平均周期为2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大。
  任志强指出,2010-2014年的5年间,房企债务只有8000多亿。2015-2016年两年间,房
企新增债务达到8500亿,他估算,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到
3300亿;2019年额度达到4700亿,2017-2019年房企还债规模将超一万亿。
  中诚信国际企业融资部二部总经理王雅方指出,2017年房企已到期的总债务规模仅500
亿。而在2018年,若按100%回售比例测算,房企将有4000亿以上的公司债要到期。即便按
50%回售比例,到期公司债也达到2500亿。
  王雅方认为,这些风险目前在2017年财报中难以反映。一方面,房企财务结算较为特
殊,收入确认存在滞后性。另一方面,即使风险在财报中呈现出来,房企真实的债务负担也
可能比财报反映得更严峻。因为房企的所有者权益里可能存在一定规模的明股实债,而近两
年,房企的合作项目逐步增多,通常联营项目都不并表,因此房企的财务报表里看不到真实
的债务负担。
  作为绝大部分房企可依赖的现金流——销售回款,在2018年并不乐观。中原地产指出,
2017年全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策,部分城市的调控已开始影响房企
销售。龙头房企压力不大,但中小房企在2018年将面临全面困境。
  “若2018年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企面临资金
链风险,”平安证券指出,2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期,个别房企或将面临
危机,收购兼并市场会存在大量机会,行业并购整合浪潮将延续。