我国家庭负债只占GDP44%:楼市安全系数更高?

【 时间:2018/1/29 8:37】



我国家庭负债只占GDP44%:楼市安全系数更高?
2018年01月29日 00:04 新浪综合



  来源:21世纪经济报道

  本报记者 王营 北京报道

  房贷对于我国居民而言,属于最大的家庭负债。

  西南财经大学教授甘犁曾撰文表示,中国家庭出现了一个严重问题,即房地产在家庭财
富中的占比过高。根据甘犁统计,中国家庭资产中房地产占比已经达到68%,北京和上海则
高达85%。

  不过,第一太平戴维斯世界研究部最新报告指出,许多发达经济体的担保贷款仍然很
低,资产价值远超贷款水平。美国住宅房地产价值不到家庭负债水平的三倍。但中国住宅市
场却拥有超过家庭负债总额八倍的资产作为担保。在该研究部调研的中国、美国、日本、英
国、德国、法国以及意大利等国家中,中国住宅资产总值与家庭负债余额比值最高,为
8.4。

  安居客首席分析师张波也认为,中国楼市整体“黑天鹅”现象几率极低,但部分城市仍
需警惕。相比海外市场,中国楼市的确安全不少,首先体现在楼市出现泡沫破裂的可能性极
小。这并非指目前房价不高,而是由于中国楼市在调控中执行了更为严格的信贷政策。

  降杠杆成效明显

  恰如张波所言,自2016年开始,各地不但在限购、限售方面频繁加码,贷款要求也更为
严格。二套房高首付加之利率上调,及对首付贷等现象大力打击,导致楼市成交量大幅下
跌。与此同时,建立健全长效机制已经为楼市的长期发展定调,加之短期强化楼市调控措施
亦不会放松,楼市出现大幅波动的可能性较小。

  根据央行历年公布的数据,2017年房贷涨幅明显放缓,调控降杠杆效果明显。2016年住
户部门贷款增加6.33万亿元,其中,中长期贷款增加5.68万亿元。2017年人民币贷款增加
13.53万亿元,同比多增8782亿元;住户部门贷款增加7.13万亿元,其中,中长期贷款增加
5.3万亿元。

  重点调控城市的效果更为显著。以北京为例,央行营管部1月17日发布的《2017年北京
市货币信贷统计数据报告》显示,北京地区房地产贷款增速回落至调控区间。全年个人购房
贷款新增额占人民币各项贷款新增额比重降至20.2%,较2016年40.3%的新增额占比下降20.1
个百分点。

  个人购房贷款月度新增额也呈不断下降趋势。2017年12月个人购房贷款新增额18.1亿
元,为全年最低水平,比前11个月月均增量少104.5亿元。

  中原地产首席分析师张大伟认为,从最近数年数据看,2017年北京二手房住宅成交大约
在13.6万套,相比2016年的27万套暴跌50%,这一成交量也是2015年来的最低值。从政策预
期看,本轮房价调控全面再升级,遇涨即调。与往年调控不一样的是,本轮以信贷收紧为代
表的热点城市调控力度刷新了历史纪录,多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。
房地产降杠杆政策已经全面落地。

  我国楼市安全性很高

  自从我国实行商品房制度以来,房地产业便与金融业紧密地结合在一起。而个人住房贷
款作为多数居民购房时的选择,其变动更是会对楼市产生较显著影响。

  易居研究院研究员赖勤表示,与历史相似时点对比,2017年房贷利率上升的原因与2012
年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近,都存在楼市调控和银根收紧的情况。
房贷利率与楼市调控政策,共同构成了一套“组合拳”,对楼市发挥调控作用。预计2018年
我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善,房贷利率将延续上浮趋势。

  不过,第一太平戴维斯世界研究部统计发现,中国楼市的安全性仍然很高。据悉,中国
的高储蓄率(占可支配收入的36%)在房价上涨中所起的作用可能甚于债务。中国的国内储
蓄机构有限,加上房产的保值性质,导致资本直接流向住房市场。

  同时,中国家庭的负债率远低于全球其他地方。目前中国人均负债为2万美元,美国的
人均负债高达14.53万美元,日本是13.4万美元。中国的家庭负债占GDP比例只有44%,美国
的占比高达80%,世界发达经济体的平均水平是74%。


  该研究部还提出,并非所有债务都与房地产泡沫和经济危机有关。自20世纪90年代初以
来,日本的整体债务水平较高,但房地产价格处于缓慢紧缩走势。美国政府债务与GDP的比
率较高并且仍在不断上升,但在巴塞尔协议IV等国际银行业监管规定收紧抵押贷款之后,家
庭债务的增长得到了抑制。

  因此结论是,贷款和房地产的未来格局可能会有别于以往,贷款和资产持有环境已经出
现两极分化。发达经济体的年老一代持有大量房地产股权;而相同国家的年轻一代以及新兴
经济体的人口尚未积累房地产资本,无担保债务也在增长。这种全球性现象或产生远甚于传
统银行债务和以往房地产周期的深远影响。无担保信贷紧缩的影响可能与典型的银行业危机
一样激烈,尤其是在导致消费者信心下降、消费者支出停滞的情况下。此时,银行收回抵
押、强制拍卖资产的可能性很小,不会导致价格下跌。但另一方面,投资活动缺乏或租金鲜
有上涨,又导致资产价格上涨乏力。在这些情况下,房地产市场没有崩溃,而是停滞发展。