调控逐渐生效,房地产企销售额增速前四月显著“刹车”

【 时间:2018/5/10 7:42】



调控逐渐生效,房企销售额增速前四月显著“刹车”

□本报记者 张玉洁


 □本报记者 张玉洁

 

 本轮调控实施近两年后,房地产行业销售增速呈现明显下降的趋势。截至5月9日记者发稿
时,内地及香港上市房企中已经有28家公司公布了前四月的销售数据,28家公司前四月共计
实现销售金额1.43万亿,同比上涨34%。不过尽管龙头房企销售金额继续创新高,但相比
2017年前4月龙头房企同比业绩上涨超过60%的增速来看,2018年前四月同比涨幅明显放缓。
此外,从数据看,4月单月,大部分企业的销售数据同比明显放缓,大部分企业消化了2017
年预留的签约业绩,调控政策影响越来越明显。

 万科掉队

 从28家房企表现来看,前四月已经有5家房企跻身千亿俱乐部。碧桂园和中国恒大前四月
销售双双突破2000亿元,万科、保利地产和融创中国销售突破1000亿元。

 碧桂园前四月数据显示,碧桂园集团共实现合同销售金额约人民币2575.2亿元,同比增长
约26.14%;合同销售建筑面积约2739万平方米,同比增长约21.4%。按此计算,碧桂园4月单
月合同销售额695.3亿元,是今年以来单月最好成绩;合同销售面积700万平方米。

 中国恒大公告显示,前四月累计合约销售金额约达2122.6亿元,累计合约销售面积及销售
均价分别约为2046.5万平方米及每平方米10372元,分别同比增长31.1%、29.4%、5.97%。4
月实现合约销售金额约为人民币503.9亿元,合约销售面积约为464.7万平方米,合约销售均
价为每平方米10844元。

 万科在4月表现不佳,在第一梯队中已与前两名拉开了差距。万科A公告显示,1-4月份公
司累计实现合同销售面积1305.8万平方米,合同销售金额1961.5亿元,同比分别增长-2.07%
和2.08%。公司4月实现销售金额与面积分别为418.9亿元和257.6万平方米,同比变动分别为
0和-11.11%,环比分别下降17.34%和29.17%。

 第二梯队中的融创中国和保利地产四月表现各异。保利地产前四月实现签约面积803.17万
平方米,同比增长33.12%;实现签约金额1193.97亿元,同比增长42.79%。不过公司四月单
月销售面积和销售金额增速则出现放缓趋势。融创中国四月实现了业绩大爆发,公司4月实
现新增预订销售金额364.7亿元,同比增长86%,前四月实现合约销售金额1111.2亿元,同比
增长74%。

 一些中小规模房地产公司前四月销售增速惊人,新城控股、中国金茂、世茂房地产、奥园
地产、龙光地产、花样年、中骏置业前四月销售同比增速均超过了50%,这些增速居前的企
业期间销售均价在10000元/平方米左右,这显示出,三四线城市项目仍然是房企业绩增长的
主要抓手。

 同期也有首创置业、阳光100、金地集团、龙湖地产前四月销售金额同比成下滑趋势,受
项目集中于一线城市影响,首创置业前四月销售金额同比下降25%。

 拿地凶猛

 土地市场同样火热。中原地产研究中心统计数据显示,2018年截至5月9日,在楼市调控
下,大部分城市土地成交溢价率明显下行,但成交金额依然刷新了历史同期纪录。50大城市
合计土地出让金高达12340.6亿,同比2017年同期的8212.4亿上涨幅度高达50.3%。其中,包
括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、
泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市,卖地金额均超过了100
亿,同比上涨明显。

 中原地产首席分析师张大伟表示,全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城
市,房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性,导致房
地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对地块总价较高的地
块相对谨慎。三四线城市土地市场也明显活跃,在2018年,大量的房企进入三四线城市拿
地,刷新了热点城市的土地销售额历史同期纪录。

 房企公告显示,龙头房企仍然保持了较大的拿地力度。万科公告显示,公司4月新增22个
项目和9个物流地产项目,其中22个项目共计支出116.77亿元。保利地产公告显示,公司近
期通过拍卖及挂牌的方式获得9块土地,成交金额超过150亿元。其中,公司通过挂牌方式获
取杭州市上城区钱江新城皓月路西侧地块,项目用地面积107887平方米,成交总价高达100
亿元。土地用途为住宅用地。公司目前拥有该项目25%权益,并拟引入合作方共同开发。

 调控压力下,高周转成为房企共同的选择。房企公告显示,随着红五月到来,房企推盘力
度加大。

 金地集团公告显示,公司5月-6月新推或加推盘计划的项目达到了43个,项目主要分布在
二三线城市,其中,广州(4个),东莞(4个),大连(3个),沈阳(3个),金华(4
个)成为重点推盘区域。

 并购活跃

 近期案例显示,2018年预计仍是房企并购大年,通过项目并购转让,部分房企告别地产行
业,而部分企业借此斩获项目,实现战略布局。张大伟表示,做大依然的当下房企的主流选
择。整体看,房企拼规模趋势加剧。

 今年3月,碧桂园、保利、阳光城、卓越集团等房企历经多轮竞拍,深圳卓越集团最终以
51.02亿元的价格成为项目最高报价人,较挂牌起始价溢价约43%。广物地产成立于2007年,
公司项目主要分布于广州、佛山、肇庆、海口、三亚等城市,土地储备面积超千万平方米。

 泰禾集团则选择成立并购基金,通过更加节省现金的方式进行并购。公司拟与控股股东泰
禾投资集团有限公司两家下属公司共同出资设立产业并购基金,总规模为不超过200亿元。
泰禾集团表示,并购基金以股权投资方式或法律、法规允许的其他方式,直接或间接投资于
符合公司战略布局的房地产项目。

 首创置业近期通过股权收购方式获得天津北辰项目,借此解决北京项目占比过高的意图明
显。公告显示,北辰项目距天津中心城区半小时生活圈內,是天津未来建设和发展的重点区
域;定位首次改善和首次置业客户,配套设施完善,交通便利,规划地上建筑面积约25.3万
平方米。




【中证报】