环京楼市全面缩水燕郊今年成交未超百套 冰点或持续

【 时间:2018/5/24 8:36】



环京楼市全面缩水燕郊今年成交未超百套 冰点或持续
2018年05月24日 02:07 北京青年报


  北京买房需求抬头 难解环京楼市困局

  天津楼市因“海河英才”落户计划而躁动,北京楼市成交量回升、价格企稳,唯独环京
楼市,仍处在冰点之中。据专家解释,北京需求的回暖,难解环京之渴,北京楼市的供应量
比较大,而且已经形成了覆盖不同需求客群的多元化产品布局,不再像前两年那样因为刚需
产品断档将买房人挤压至环京。根据北京中原市场研究部的统计,4月环京市场商品住宅成
交587套,同比下降90%;成交金额8亿元,同比下降88%。大起大落,是环京楼市近几年惯常
的走势,业内人士指出,由于严格的限购导致的无法网签,让这次环京楼市的数据跌幅有点
猛,实际情况可能略好。但如果继续严格执行现有的调控政策,环京的低迷还将持续相当长
一段时间,环京楼市,这次的复苏有点难。

  环京楼市全面缩水燕郊今年成交未超百套

  退回到一年前,环京楼市还是投资客关注的焦点。燕郊、固安、大厂、香河……这些区
域在互联网上的新闻,几乎都与楼市紧密相关。

  经历过2015-2017年的暴涨,现在的环京楼市显得格外冷清。根据北京中原市场研究部
的统计,4月环京市场商品住宅成交587套,成交面积6万平方米,同比下降90%;成交金额8
亿元,同比下降88%。成交均价1.3万元/㎡,环比上涨8%。而这其中,占据绝对主力的还是
廊坊市区的成交,占比超过七成。

  这样惨淡的数据不是在单一月份。1-4月环京商品住宅累计成交25万平方米,同比下降
89%;成交价格1.2万元/平方米,同比上涨9%;成交额30亿元,同比下降89%。与去年同期相
比,香河、燕郊、固安销量降幅较大,均超过9成,廊坊市区下降85%。

  上一轮上涨冲至3万元/平方米的燕郊,近期成交量有所上升,4月商品住宅成交35套,
即使是这一数据,环比增幅也达到了118.8%。

  燕郊今年前四月成交总量则创下历史新低,四个月成交不足百套。根据北京中原市场研
究部统计,今年1-4月,燕郊商品住宅累计成交仅65套,成交面积0.55万平方米。

  曾经京南最热的固安,曾因新机场的利好而备受投资客追捧,限购之后,热闹不再。根
据我爱我家(8.750, -0.06, -0.68%)市场研究院统计,4月固安的新房网签量,已从一年前
的近两千套下降到了不足百套。69套的网签量环比3月下降了75.6%,同比2017年4月更是下
降96.3%。

  品牌开发商云集的香河,同样未能幸免,4月,香河的新建商品住宅网签量仅有75套,
环比3月101套的网签量再次下降25.7%,同比去年4月的降幅则高达96%。从去年5月起,香河
的新房交易量一路向下,从四位数降至三位数,如今则降到了两位数。

  新盘接近零供应 部分成交网签无法呈现

  限购无法回避,成交陷入冰点,一些开发商选择封盘等待。

  根据北京中原地产市场研究部统计,4月固安新房零供应,这是自2015年以来,固安首
次出现零供应的现象。

  而香河新盘供应则断顿已久。近9个月以来,香河地区仅有2017年12月和2018年1月有供
应,其余月份均零供应。

  还有一些开发商将目标转移至了更大范围的环京,河北承德的兴隆,就是近期曝光率较
高的一个新兴区域。融创、中冶、荣盛等多个开发商近期都在花大力气推广兴隆项目。相比
其他已经被反复炒作过的区域,兴隆这样的新兴板块显然更受投资客关注。

  新盘零供应,但存量项目也不能完全坐以待毙。环京项目的销售们仍在频繁地致电购房
人,推销房源。当被问到如何规避限购,大部分给出的选择都是先草签合同,然后补交社
保,等待三年期限达成。

  根据廊坊的限购政策,廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大
厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。非本市户籍居民购房需提供3
年当地社保且限购1套。补缴的社保不得作为购房有效凭证。

  在香河某项目,开发商对外仍在宣传,外地人不限购,投资客户可以随便购买,最低首
付20%,如果首付多,还可以拿到相应的折扣。而在实际销售中,开发商给出的方案是50%首
付,其中20%由购房人首次一次性缴纳,剩余30%分期付给开发商。购房人交首付款后,开发
商帮助联系中介代理为购房人补缴社保,满三年后再网签。如果购房人三年内就找到了接盘
人,可以直接改一次名字。

  《广厦时代》调查了解到,这样的销售方式不是个例,被限购的项目几乎都采用了这样
的方式来绕开限购,也有不少购房人选择了这样的方式购房。这也是为什么环京每月网签量
不足百套的主要原因。

  业内人士指出,虽然环京楼市陷入低迷,但一月几十套网签与市场实际情况还是有些差
距的,一部分“消失”的网签,主要就是源于目前环京的大部分成交都转到了“地下”,草
签的合同协议,无法进入正式的网签系统,网签数据自然也无法呈现。

  政策无波动调整 环京冰点或将持续

  单区域单月成交不足百套,从四位数的月成交量直线缩水成两位数,仅是由限购造成的
么?

  我爱我家集团市场研究院院长胡景晖分析认为,在调控政策向北京看齐后,失去北京外
溢需求支撑而自身又缺乏产业基础,缺乏人口吸附能力的环京区域面临着很大的楼市下行压
力。一年时间里,燕郊、香河、固安等环京区域的楼市交易量普遍跳水八九成,房价也下跌
了两到四成,而这还是开发商、业主等支撑的结果。可见,环京楼市政策前后已经形成了巨
大落差。

  思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,环京楼市低迷的最主要原因还是
投资热的退潮,投资客很多对环京失去了兴趣。

  按照过去几年的规律,环京楼市几乎没有独立的市场,与北京楼市同呼吸、共命运。如
今,北京楼市逐渐回暖企稳,环京楼市是否会再次上演相同的步调。

  胡景晖表示,面对楼市的低迷,环京区域开发商的资金压力陡增,地方政府的财政收
入、GDP增长也有不小压力。压力之下,关于环京楼市的传言也不断流出,如可全款买房,
购买之日起缴纳社保,三年后网签;如“廊坊数百人冒雨连夜抢房”的自导自演戏码;如限
售、人才引进等等。但无论消息如何,京津冀协同发展战略下环京楼市调控锚定北京的现实
不会改变。如今北京首套房贷款利率上升,限价房转共有产权房的政策也在酝酿,北京的调
控还在加码,环京的调控也不会放松,即使暑期即将来临,环京楼市恐怕也很难走出冰冷。

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  郭毅指出,环京楼市这次很难跟上北京楼市的步调。目前北京楼市的供应量比较大,而
且已经形成了覆盖不同需求客群的多元化产品布局。

  北京的购房需求是在复苏,但被多元化的产品供给留在了北京,而不是像以往因缺少适
合的产品而被挤压到了环京。

  目前在北京,刚需有共有产权房,改善有限竞房,高端则有普通商品房。以往可能有刚
需,无法负担北京的价格,被挤压到了燕郊,但现在共有产权的出现,减少了这部分客群。
现在除了没有北京购房资格的购房人和投资客之外,外溢到环京的需求量本来就大幅减少,
再加上环京巨大的潜在供应量,市场很难快速复苏。

  近期,天津“海河英才”落户计划的出台,让很多人期待廊坊是否也会跟进,落户放开
来带动楼市的发展。但业内人士指出,廊坊户口的吸引力与天津无法相提并论,中介代补社
保对购房人主要就是钱和时间的问题,而迁户并不是件小事,愿意为环京一套房而迁户的购
房人,则更为有限。落户政策能带动天津楼市,而环京,即使是有了,也很难被带动。文/
门庭婷