孙宏斌四千字演讲:地产商 请不要再抱幻想了。(1)经济不依赖房地产,已经是上升到政治高度的国家战略。(2)未来的新形势就是,钱不能进房地产,房地产不能成为刺激经济的工具。

【 时间:2019/11/6 9:37】



孙宏斌四千字演讲:地产商 请不要再抱幻想了
2019年11月05日 21:51 新浪财经-自媒体综合


 一勺言 | 孙宏斌谈地产与信贷

  来源: 一勺言

  今日中午11点半,孙宏斌在2019中国不动产金融年会上做了一个本色发言。

  在我看来,核心结论就是八个字:放弃幻想,重建希望。

  脱稿演讲中,孙宏斌展示了难得的另一面:对数据娴熟的运用,如数家珍——这重建了
他在率真之外的人设,我开始觉得,他私下里应该是一个决策很理性、把主观判断与判断依
据牢牢绑定的地产董事长。

  融创2011年上市以后,市值与规模实现了大跨越。但是,我们总结下来,就会发现,通
常行业巨头最热门的加杠杆工具(跟投),融创都没有用过,用的都是常规激励手段,却依
然实现了对行业前五名的跨越。

  事后我们诸葛亮一下,就会发现:也许,融创使用过的最大杠杆,就是孙宏斌个人判断
的力量:押注一个周期,然后压倒性地投入,当这个周期的谷峰来临时,又向行业同仁展现
了自己的刹车技巧。

  在这个提速、降速、提速的故事里,藏着融创特有的两个能力:

  1,大手笔地花钱,关键词落在一个“大”字。

  2,高效率地回款,关键词落在,并不追求过分的溢价。

  在孙宏斌的打造下,融创成了一个相当高效的货值产销一体化机器,一个以现金流为核
心模型的高端地产样本。

  说这么多,都是题外话,只是为了给孙宏斌的发言暖暖场。


  我根据自己的现场记录,摘录出11条脱水观点。

  1,经济不依赖房地产,已经是上升到政治高度的国家战略。这个行业占据了太多的资
源。

  2,在当前的语境下,我们这个行业不是一个讲理的行业,大家要理解这次调控。未来
的新形势就是,钱不能进房地产,房地产不能成为刺激经济的工具。

  3,限价其实是个好事情。首先,它帮助你把开发商的风险降低下来了;其次,政府的
地价预期也下来了。

  4,房地产是一个挣钱很难、亏钱很容易的行业。挣一个亿很难,但是亏一个亿,买块
地就很容易实现。

  5,经济增长不需要那么高,未来国家政策的核心就是,以人民为中心,房价不能涨。
中央四中全会,非常有政治定力。我们决不能小看调控,以为它是短期的。

  6,2019年,地产行业的总销售规模大概是16万亿元,这个规模会保持许多年。一直以
来,大家都在抢增量,所以大家日子都好过。未来,在15万亿元的体量下,大家都在争存
量。

  7,未来,房企的负债规模总量会受到限制。房企依赖大幅度增加负债的增长模式,在
未来的空间越来越小,将更多依赖经营现金流与股本金来发展。

  8,融创有四个策略。持续用利润与销售额来降低自己的负债率,坚定投资消费升级,
坚定进入大健康、文娱、文旅等5-10年后的大行业,追求高质量。

  9,在政策建议上,我认为,对地产信贷的总规模可以限制,但是不能把按揭限制的太
狠了,否则这个行业会很麻烦。按揭还是要有一定的增量。

  10,信贷要支持并购,因为并购是解决风险最快速的办法。银行用拍卖处理地产的违
约,通常要三四年的时间,并购只需要三四个月就解决了。它是化解风险最好的手段。

  11,要支持头部地产公司。地产行业前五名的市占率,大约有18%。五年后,大概市占
率会达到30%。这个数据水平,是与其他行业的正常水平接近的。汽车行业的前五名占据了
51%,啤酒行业占据了73%,空调行业占到了78%,手机行业前五名占到了83%。头部房企市占
率的提升,有助于提升地产行业的稳定度。